A A A

Ocena użytkowników: 5 / 5

Gwiazdka aktywnaGwiazdka aktywnaGwiazdka aktywnaGwiazdka aktywnaGwiazdka aktywna
 

Pandemia koronawirusa zrewolucjonizowała nasze dotychczasowe życie. Zmuszeni byliśmy dostosować się do nowych warunków pod względem pracy, przemieszczania się czy wykonywania podstawowych, codziennych czynności takich, jak zakupy.

 

W przypadku najmu lokalu mieszkalnego sposób jego wypowiedzenia może zależeć od rodzaju umowy, która została zawarta. Jeżeli umowę zawarto na czas nieokreślony, można ją wypowiedzieć z zachowaniem określonego w umowie okresu wypowiedzenia. Jeżeli w umowie okresu wypowiedzenia nie określono, to zgodnie z kodeksem cywilnym, będzie to trzymiesięczny okres wypowiedzenia. eżeli natomiast umowa najmu została zawarta na czas określony, to takiej umowy nie można wypowiedzieć z zachowaniem okresu wypowiedzenia, lecz zakończy się ona po upływie okresu, na jaki została zawarta. Kwestie dotyczące wypowiedzenia umowy najmu mieszkania reguluje prawo cywilne. Uregulowania na temat najmu lokali regulują w Polsce 2 akty prawne. Są to: ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego oraz sam Kodeks cywilny. Więcej na temat spraw, prowadzonych przez kancelarie prawne w tym zakresie oraz samego prawa cywilnego przeczytasz pod adresem: https://smadwokaci.pl/obszary-praktyki/prawo-cywilne/.

 

 

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania w trybie natychmiastowym

Niezależnie od rodzaju umowy, oba typy mogą zostać wypowiedziane przez najemcę w trybie natychmiastowym. Jest to jednak możliwe tylko w szczególnych sytuacjach. Może do nich należeć między innymi przypadek, w którym lokal ma wadę, która zagraża zdrowiu i życiu. Inna możliwość wypowiedzenia umowy najmu mieszkania występuje także, gdy lokal ma pewne wady, a wynajmujący nie usunął ich w odpowiednim czasie lub jeżeli takich wad usunąć się nie da. Jak wynika z powyższych przepisów, wypowiedzenie umowy najmu mieszkania jest dopuszczalne, jeżeli niemożliwe jest normalne korzystanie z mieszkania. 

wypowiedzenieumowynajmulokaluakoronawirus

 

 

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania - pandemia

W wymienionych wcześniej ustawach nie znajdziemy jednak przepisów dotyczących wyjątkowej sytuacji takiej, jak wybuch pandemii. Przepisy mają chronić najemcę przed bezdomnością. W tym celu zawarto w nich okoliczności, w których może dojść do wypowiedzenia umowy najmu przez właściciela, który może zrobić to tylko w ściśle określonych przypadkach. Są to sytuacje kiedy lokal jest użytkowany niezgodnie z przeznaczeniem, najemca zalega ze spłatą czynszu lub lokal jest podnajmowany bez zgody właściciela. Czy pandemia jest zatem sytuacją, która umożliwia natychmiastowe wypowiedzenie najmu? Stan zagrożenia epidemią jako taki nie jest argumentem, który uzasadnia wypowiedzenie umowy bez okresu wypowiedzenia. Istnieje jednak jeden wyjątek. Dotyczy to sytuacji, w której jeden z najemców został poddany kwarantannie, a my korzystamy np. ze wspólnej kuchni lub łazienki. Taka sytuacja może być uznana za wadę lokalu, która zagraża zdrowiu najemcy. 

 

 

Co zrobić, jeśli chcemy przedłużyć umowę?

Jak przedłużyć umowę podczas stanu zagrożenia epidemicznego? Najskuteczniejszym rozwiązaniem może być zawarcie aneksu do umowy. W takiej sytuacji najpierw telefonicznie ustalamy warunki jej przedłużenia, a w następnej kolejności właściciel sporządza aneks do umowy. Należy w nim zawrzeć informację o nowym terminie zakończenia najmu. Tak stworzony aneks musi być przesłany pocztą osobie wynajmującej mieszkanie w dwóch egzemplarzach, a następnie jeden z nich należy odesłać wraz z podpisem. Jeżeli po zakończeniu się umowy nie stworzono żadnego aneksu, dochodzi do przedłużenia umowy na czas nieokreślony. 

wypowiedzenieumowynajmumieszkania

 

 

Pandemia a wynajem mieszkania i wypowiedzenie umowy

Pandemia koronawirusa nie daje żadnych specjalnych uprawnień w kwestii wynajmu mieszkania. Najemca, któremu kończy się umowa ma jednak możliwość negocjowania obniżki czynszu, jeśli na rynku zwiększy się znacząco liczba wolnych lokali. Jeśli natomiast chodzi o wypowiedzenie umowy ze strony właściciela, zgodnie z nowymi przepisami, które zostały zawarte w tarczy antykryzysowej, a które ingerują w umowy najmu, wynajmujący nie może wypowiedzieć umowy najmu mieszkania do końca czerwca 2020. Zakaz ten nie dotyczy jednak sytuacji wymienionych wcześniej, w których lokal używany jest niezgodnie z umową lub podnajmowany. Jeśli natomiast jakaś umowa została już wypowiedziana, wypowiedzenie to ulega zamrożeniu o ile najemca złoży oświadczenie o woli przedłużenia umowy. Musi to zrobić najpóźniej w dniu upływu czasu obowiązywania umowy. Dodatkowo specustawa zabrania także podnoszenia czynszu do końca czerwca 2020. Zapisy zawarte w umowie nie mogą być sprzeczne z zapisami ustawy, ponieważ powoduje to ich nieważność. 

Mimo pandemii koronawirusa właściciel lokalu oraz najemca mogą egzekwować wykonanie umowy bez zmian mimo trwającego stanu epidemii. 

 

 

Nadzwyczajna zmiana stosunków

Nadzieją dla wynajmujących mieszkania może być jednak odwołanie się do żądania na podstawie art. 357[1] Kodeksu Cywilnego. - § 1. Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym.

Według tego przepisu występuje możliwość rozważenia dokonania modyfikacji umowy, którą zawarły strony. Muszą jednak zostać spełnione określone przesłanki, do których należą między innymi wystąpienie okoliczności, które powodują nadmierne trudności w spełnieniu świadczenia lub groźba poniesienia dużych strat przez jedną ze stron. Powodem przekształceń stosunków gospodarczych mogą być np. czynniki przyrodnicze, społeczne czy prawne. Sąd stosując klauzulę rebus sic stantibus może zmienić sposób wykonania zobowiązania czy nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Do zasądzenia rozwiązania umowy może dojść jednak jedynie w sytuacji, kiedy nie będzie możliwe dostosowanie zobowiązania do zmienionych warunków.

 Za pomoc merytoryczną w przygotowaniu artykuły serdecznie dziękujemy kancelarii adwokackiej z Poznania (https://smadwokaci.pl).



Nasze serwisy

aobiznes250x67   KAIZEN logo   wbiznesie logo eDokumenty logo